Pourquoi la Fed surveille-t-elle attentivement les loyers ?

Les loyers constituent le principal obstacle qui se dresse devant la Réserve fédérale américaine pour ramener l’inflation à son objectif de 2 %. Il s’agit des loyers tels que mesurés par l’indice des prix à la consommation, un critère clé pour la Fed. Mais d’autres mesures destinées à fournir des données plus récentes montrent que l’inflation des loyers s’est modérée plus rapidement que ne l’indique l’IPC. Une grande partie de la divergence est due aux bizarreries méthodologiques d’une composante de l’IPC connue sous le nom de loyer équivalent propriétaire, ou OER (permettent d’évaluer l’acceptabilité environnementale de rejets existants ou de rejets prévus et peuvent justifier des interventions supplémentaires ou des modifications de projets). Étant donné que les loyers représentent une part disproportionnée de l’IPC, les chiffres OER plus élevés que prévu au début de l’année ont conduit les responsables de la Fed à suggérer qu’ils attendraient plus longtemps que prévu avant de réduire les taux d’intérêt qu’ils ont fortement augmentés en 2022 et 2023 pour lutter contre l’inflation.

Le président de la Fed, Jerome Powell, a déclaré le 12 juin qu’il faudrait peut-être plusieurs années pour que les augmentations de loyers liées à la pandémie se répercutent sur l’IPC. Les données de mai publiées plus tôt dans la journée ont montré un autre mois de lectures élevées de l’OER, bien que les analystes aient souligné des valeurs aberrantes qui renforcent les chiffres et qui devraient s’inverser dans le prochain rapport.

Comment le loyer est mesuré dans l’IPC

L’IPC suit deux types de loyers. Le premier est le loyer de la résidence principale , qui couvre les frais de logement supportés par les locataires-occupants. Le second est le loyer de remplacement , qui suit l’évolution des loyers hypothétiques qui seraient perçus si les propriétaires louaient leur bien au lieu de le posséder. L’examen de ce que l’on appelle le loyer imputé permet à l’IPC de se concentrer sur le coût du logement fourni par un bien, sans tenir compte de l’évolution de sa valeur en tant qu’actif.

Le loyer moyen est le plus important des quatre éléments qui composent la catégorie du logement dans le rapport de l’IPC, reflétant le fait que la plupart des Américains sont propriétaires de leur logement plutôt que locataires. Il représente 27 % de l’IPC, tandis que le loyer de la résidence principale représente 8 % de l’indice. Cela signifie que pris ensemble, les loyers représentent plus d’un tiers de l’IPC, ce qui en fait le facteur le plus important pour déterminer les chiffres généraux de l’inflation.

Comment l’OER est calculé

Chaque composante de l’IPC a deux paramètres d’entrée. L’un est la variation de prix. L’autre est le poids attribué à cet élément dans le panier global de l’IPC, qui reflète la part du budget mensuel hypothétique d’un ménage que cet élément représente. Le poids de divers biens et services peut donc changer au fil du temps, car leurs prix augmentent plus ou moins vite par rapport à d’autres éléments.

Pour déterminer le poids des REL dans l’IPC (la part qu’ils représentent dans le budget d’un ménage), le Bureau of Labor Statistics s’appuie sur les réponses d’une enquête du Census Bureau qui pose aux propriétaires la question suivante : « Si quelqu’un louait votre maison aujourd’hui, combien pensez-vous qu’elle coûterait par mois, non meublée et sans charges ? »

Le BLS calcule les variations de prix pour la composante OER en examinant les loyers réels payés par les locataires occupant des propriétés similaires. Cependant, les variations de prix pour l’OER et le loyer de la résidence principale peuvent parfois diverger, comme cela s’est produit de manière marquée en janvier de cette année. Cela s’explique en partie par le fait que l’échantillon OER met davantage l’accent sur les propriétés unifamiliales détachées par rapport aux complexes d’appartements, et que les deux marchés ont une dynamique de prix différente.

Une autre différence importante est que le BLS ajuste le taux d’intérêt de l’énergie pour tenter de supprimer les coûts des services publics. Les services publics sont pris en compte dans le loyer payé par les locataires, mais pour les propriétaires, ils apparaissent ailleurs dans l’IPC. Cela signifie que de fortes variations des prix de l’énergie – comme celles provoquées par le déclenchement de l’invasion russe de l’Ukraine – peuvent parfois également créer un écart entre les deux composantes.

Autres moyens de suivre les loyers du marché

Les sites Web immobiliers comme Zillow et Apartment List publient des relevés mensuels sur les loyers du marché pour les nouveaux baux, que les prévisionnistes utilisent comme indicateurs avancés pour les deux composantes de loyer de l’IPC. Le BLS a également commencé récemment à publier son propre indice des loyers du marché, qu’il appelle le New Tenant Rent Index . (Il est basé sur les mêmes données d’enquête, mais n’inclut que les réponses des personnes qui viennent d’emménager dans un logement locatif.)

La principale différence entre les mesures est que les chiffres de l’IPC sont basés sur les loyers moyens payés par tous les locataires, tandis que les autres chiffres ne couvrent que les nouveaux locataires. Étant donné que la grande majorité des locataires ne déménagent pas d’une année sur l’autre, il faut du temps pour que les changements dans les loyers du marché sur les nouveaux baux se répercutent sur l’ensemble du parc de logements, car il est généralement beaucoup plus facile pour les propriétaires d’augmenter les loyers aux niveaux du marché une fois que les locataires ont quitté leur logement. Cela met les composantes des loyers de l’IPC en retard.

Cela signifie que le taux d’inflation mesuré par l’OER n’a commencé à augmenter que bien après que les mesures du marché ont montré qu’il montait en flèche en 2021. Et tandis que ces mesures montrent un net ralentissement de l’inflation en 2022, l’OER a montré que l’inflation augmentait régulièrement jusqu’à la fin de 2023 et ne baissait que progressivement depuis.

Les surprises des REL

Le taux de rendement global a été plus lent à baisser au cours des trois premiers mois de l’année que ce que les prévisionnistes avaient généralement anticipé. Cela a joué un rôle important dans les chiffres de l’IPC qui ont montré une réaccélération de l’inflation globale. Les données de janvier ont été particulièrement surprenantes, car le taux de rendement global a en fait augmenté de 0,56 %, soit la plus forte hausse depuis début 2023, au lieu d’enregistrer une nouvelle modération comme la composante loyer de la résidence principale, qui n’a augmenté que de 0,36 %.

Un employé du BLS a suscité une certaine controverse quelques semaines plus tard lorsqu’il a envoyé un courriel aux « super utilisateurs » des données de l’agence. Dans le courriel, l’analyste a suggéré que l’écart provenait d’une augmentation de la pondération des maisons individuelles dans l’échantillon OER. Une clarification ultérieure du BLS a indiqué que le poids avait augmenté d’environ cinq points de pourcentage. Mais cela n’a pas apaisé les analystes, qui ont souligné qu’une telle augmentation n’aurait pas été suffisante pour expliquer la hausse de janvier.

Le BLS a ensuite organisé un webinaire le 7 mars sur le sujet, au cours duquel il a fourni des informations supplémentaires suggérant que l’ajustement des services publics a joué un rôle important dans la divergence entre les deux composantes de l’IPC en janvier. Selon Laura Rosner-Warburton , associée au cabinet de recherche MacroPolicy Perspectives, les récentes augmentations des prix des services publics devraient commencer à rapprocher les chiffres des OER et des loyers des résidences principales dans les mois à venir.

Les perspectives

Malgré quelques ratés jusqu’à présent cette année, les prévisionnistes s’attendent généralement à ce que le rythme d’augmentation des composantes des loyers de l’IPC continue de ralentir au fil de l’année, ce qui devrait donner confiance à la Fed pour commencer à réduire les taux d’intérêt plus tard en 2024. En mai, le rythme d’augmentation des loyers bruts a peu changé, à 0,43 % . Le chiffre des loyers primaires a augmenté de 0,39 % , soit un peu plus qu’en avril.

La question qui se pose est de savoir dans quelle mesure les composantes de l’IPC ont encore du rattrapage à faire par rapport aux loyers du marché. L’ indice Zillow a augmenté d’environ 28 % depuis mars 2021, tandis que le nouvel indice BLS qui suit les nouveaux locataires n’a augmenté que de 16 % au cours du premier trimestre de cette année. L’OER, quant à lui, se situe quelque part entre les deux, ayant augmenté d’environ 21 %. La question de savoir vers quelle mesure du marché l’OER convergera à terme est un sujet de grande incertitude.

Omair Sharif , président d’Inflation Insights LLC, a signalé des augmentations démesurées dans certaines zones métropolitaines – New York, Boston et Philadelphie en particulier – qui ont fait grimper le chiffre national des OER le mois dernier.

« Le taux de rendement global du mois de mai a connu quelques surprises à la hausse, notamment dans le Nord-Est, qui semblent devoir s’inverser le mois prochain », a-t-il déclaré dans un courriel adressé à ses clients. En conséquence, « il semble y avoir une marge de manœuvre suffisante pour que le taux de rendement global ralentisse jusqu’à environ 0,30 % » dans le rapport de juin, a-t-il déclaré.

Ce que tout cela signifie

Les indicateurs avancés, comme les indices Zillow et New Tenant, envoient des signaux forts indiquant que l’inflation des loyers reviendra à ses niveaux d’avant la pandémie, soit entre 3 et 4 %. (C’est un taux cohérent avec l’objectif d’inflation de 2 % de la Fed, car d’autres parties de l’IPC se situent normalement en dessous de 2 %). Autrement dit, la plus forte hausse des coûts de location est derrière nous et le marché revient à la normale. Mais il est difficile de dire quand l’IPC commencera à refléter cette tendance, compte tenu de la complexité du calcul de l’OER et des décalages impliqués.

Certains estiment que la Fed devrait ignorer ces bizarreries méthodologiques et procéder aux baisses de taux prévues, actuellement en suspens. Mais il serait difficile pour la Fed de sembler aller à l’encontre des chiffres de l’IPC, d’autant plus que ses responsables sont encore en train de panser leurs plaies pour avoir minimisé la hausse de l’inflation en 2021 et ont été vivement critiqués pour avoir agi trop lentement, dans l’esprit de beaucoup, pour commencer à relever les taux.

Dans ses remarques du 12 juin, lors d’une conférence de presse suivant la dernière réunion de politique monétaire de la banque centrale, Powell a déclaré que la Fed avait compris que l’évolution des loyers du marché se répercutant sur l’IPC allait « se produire plus lentement que prévu ».